서울의 마지막 금싸라기 땅으로 불리는 마곡지구! 1차 분양때 중 대형으로 위주로 구성되어 있어서 수많은 미분양을 낳았었는데요. 최근에는 어느덧 프리미엄이 1억이상 붙은 곳이 바로 마곡지구입니다! 오늘은 이 마곡지구 2차 분양 및 지구계획 변경에 대해서 포스팅 해보려고 합니다.
마곡지구는 서울시 강서구 마곡동, 가양동, 공항동, 방화동 일원에 위치하고 있는 대규모 단지 입니다. 1차 분양은 2013년에 있었고, 2차 분양이 2015년에 있을 예정입니다. 아래 지도에서 볼 수 있듯이 마곡지구는 김포공항에 매우 근접해 있으며, 규모도 매우 큰 편입니다. 교통면에서도 지하철9호선, 5호선, 공항철도의 트리플 역세권을 자랑하고 있어 많은 분들이 기다리고 있는 지구중에 하나입니다.
예전에는 강남 접근성이 많이 떨어진다는 평가를 들었지만, 지금은 지하철 9호선 덕분에 강남권인 신논현역까지 30분이면 도달할 수 있으며, 여의도는 15분 정도면 충분히 도착할 수 있을것으로 보입니다. 또한 마곡지구 자체가 주거보다는 LG사이언스 파크 등 대규모 연구단지가 조성될 예정이기 때문에 충분한 자족기능을 갖추고 있다고 판단됩니다. 향후 입주예정인 기업의 규모만 보더라도 추후에 판교같은 신도시 급으로 발전하지 않을까 하는 기대감도 많은 상황입니다.
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마곡지구는 크게 1, 2, 3지구로 구성되어 있습니다. 1지구는 주거지역, 2지구는 연구단지, 3지구는 보타닉 공원등 공원중심의 자연녹지지역입니다. 한마디로 주거, 녹지, 일터 3박자를 골고루 갖춘 지구가 되겠습니다. 자세한 지구별 면적은 아래를 참고하세요.
그 중에서도 많은 분들이 궁금해하시는 1지구 주거지역에 대해 알아보겠습니다. 마곡 1지구는 총 1.2만세대 약 3.3만명의 인구가 거주하는 대규모 지구입니다.
블록별 아파트 공급계획은 아래와 같습니다. 다만 1단지 ~ 7단지, 14단지 ~15단지는 이미 금년에 입주를 완료했습니다. 그래서 남은 마곡지구 2차분양 대상 블록은 8단지 ~13단지까지 입니다. 특이한 것은 대부분 SH에서 공급하는 공공분양으로 공급할 예정이며, 13단지만 민영분양으로 공급할 예정입니다. 13단지는 현대엔지니어링에서 시공하며, 마곡 힐스테이트 마스터로 이름이 확정된 것 같습니다. `15년 1월 분양예정입니다.
각 블록별 위치는 아래 마곡지구 토지이용계획도를 참고하세요!
아래는 마곡지구 전체의 토지이용계획도 입니다. 주거지역과 업무지구, 보타닉공원이 잘 조화를 이룬 모습입니다.
위의 그림을 좀 더 간략하게 정리해보면 아래와 같습니다. 색깔이 진한 부분이 이미 분양이 완료된 곳이고 8단지, 9단지, 10단지, 11단지, 12단지, 13단지가 분양 예정인 곳입니다. 13단지는 15년 1월에 분양예정이며, 9단지와 10-2단지를 제외한 나머지 지구는 SH공사에서 후분양으로 `15년 하반기에 공급할 예정입니다. 각 단지별 시공사를 알아보면 아래와 같습니다. 다만 9단지는 민간에 매각 예정이다가 다시 공공분양으로 방향이 바뀌는 바람에 다소 착공이 지연될 것 같고, 10-2단지도 군부대 문제로 2016년 이후에나 공급이 가능할 것 같습니다.
8단지(공공분양) : 한진중공업 `16.6월 완공
10-1단지(공공분양) : 남양건설 `16.6월 완공
11단지(공공분양) : 대보건설 `16.6월 완공
12단지(공공분양) : 대보건설 `16.6월 완공
13단지(민영분양) : 현대엔지니어링 `17년 상반기
마곡지구내의 교육시설로는 아래와 같이 대학교 1곳, 고등학교 1곳, 중학교 1곳, 초등학교 4곳이 들어설 예정입니다.
그렇다면 마곡지구 1차 분양의 분양가는 얼마였을가요? 모든 물량이 공공분양이었던 관계로 33평이 4억정도의 가격으로 책정이 되었습니다. 평당 1,250~1,300의 비교적 저렴한 분양가였다고 생각됩니다. 물론 그 당시에는 비싸서 많은 단지들이 미분양이 났었습니다. `14년 상반기까지도 미분양 물량에 대해서 선착순 분양을 했었는데, 최근에 프리미엄이 붙었다는 기사를 보면 놀랍기만 합니다.
마곡지구 1차분양 커트라인입니다. 지하철에서 가까운 6,7블록이 높은 경쟁률을 기록했었고, 1,4,14블록은 실질적으로 미분양이 발생했었습니다.
그렇다면 분양가 대비 현재 마곡지구 아파트의 실 거래가격은 얼마일까요? 부동산 사이트에서는 호가가 33평기준으로 6억에 가깝지만 국토부 실거래가 기준으로는 지난 14년 9월 기준으로 4억 후반에서 5억 초중반에 시세가 형성되어 있는 것을 볼 수 있습니다. 상대적으로 위치가 좋은 5,6,7단지의 거래가격이 더 높은 것을 알 수 있는데, 분양가 기준으로는 평균적으로 1억정도 상승한 것을 확인 할 수 있습니다. 실거주와 투자목적이 동시에 달성된 훌륭한 케이스로 보여집니다.
얼마전까지 마곡에 회의적이었던 분들까지 마곡의 아파트 가격 상승을 보고 깜짝 놀라는 경우가 많습니다. 아직 수많은 기업이 본격적으로 입주하기 전인데도 이렇게 프리미엄이 발생했으니 향후에는 얼마나 많이 가격이 상승할 수 있을까하는 긍정적인 시각이 있는 반면, 벌써 마곡지구는 거품이다, 소셜믹스의 한계를 벗어나지 못하고 향후에 다시 제자리로 돌아올 것이다하는 부정적인 시각도 많습니다.
사실 마곡지구의 위치가 강서구다 보니 교육적인 면이나 인프라 면이 상대적으로 강남권에 비해 떨어지는 것은 사실입니다. 다만 무조건 단정적인 시각으로 보는 것보다는 향후 LG전자, S-OIL, 대우조선해양등 대기업 등이 입주하고 어떻게 발전되는지 지켜보는 것이 흥미롭고 긍정적이지 않을까 생각합니다.
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