마곡 힐스테이트 에코 동익

주말을 맞아 집에서 한가롭게 쉬다가 집 근처에 마곡 힐스테이트 에코 모델하우스가 있다고해서 방문해봤습니다.

마곡 힐스테이트 에코는 오피스텔 899실입니다. 청약일정은 `14년 8월 22일 부터~25일이라고 하네요.

내일이 청약 마지막날이고 오늘이 주말이다 보니 상담하시는 분이 엄청 많더군요.

자세한 내용은 아래 입주자 모집공고를 참고하시면 좋을것 같습니다.

분양가는 주변보다는 싸다고 하는데 가장 작은 D타입 1억5천부터 B타입 2억9천까지 다양한것 같습니다.

가장 싼 D타입은 계약면적 기준으로 평당 약 890만원 정도 되는것 같습니다.

오피스텔은 계약면적 대비 전용면적이 아주 작기 때문에 계약면적이 16평~17평이라도 사람이 실제 거주하는 전용면적은 6~7평에 불과합니다. 

그래서 아파트와 비교하시면 곤란합니다

마곡 힐스테이트 에코 위치인데요 LG사이언스파크 바로 앞에 위치해 있습니다. 지하철과 거리도 가깝고 여의도공원 2배크기라는 보타닉공원, 이마트도 바로 옆에있어 젊은 직장인들한테는 인기가 있지 않을까 생각해봅니다.

아래 그림은 분양업체에서 제공하는 예상수익률표인데요. 가장 싼 D타입을 기준으로 했고 부가세 환급은 사업자 등록했을때 환급받는 내용을 감안해서 표기했습니다. 부채 레버리지까지 일으키면 연 13%까지 받을수 있다고 예상해놨습니다.

사실 여기서 키 포인트는 결국 월세입니다.

오피스텔 투자의 가장 큰 요소는 월세와 공실인데... 과연 월세가 75만원까지 나올 수 있을까요? 근처(?) 가양역 인근 오피스텔 시세가 보증금 1,000에 월세 50~60정도인걸 감안해보면 개인적 의견은 잘모르겠습니다.

결국엔 수요와 공급의 문제로 귀결되는데, 단순히 사이언스파크가 아니라 마곡지구 전체에 기업이 입주하는 시점이 수요가 최대가 되는 시점일 텐데 그 시점은 2024년입니다. 물론 그 전에 입주가 지속적으로 이루어지겠지만, 그에 맞춰 오피스텔의 공급도 지속적으로 공급되리라 예상됩니다.

현재도 많은 마곡지구 오피스텔 미분양 물량이 남아있는것도 같은 이유일테구요. 모델하우스를 나오다가 타 오피스텔 분양홍보하시는 분도 여럿 볼 수 있었습니다.

다만 마곡지구에 수많은 오피스텔 중 좋은 브랜드의 오피스텔은 별로 없다는 점을 감안하면 마곡 힐스테이트 에코는 그 부분이 장점이 될 수 있을 것 같습니다. 그래서 그런지 일전에 분양한 1차지구도 그래서 분양이 잘됐다고 하네요.

상담하시는 분의 말로는 벌써 경쟁률이 10대 1이 넘었다고 하시는데... 사실일까요? 저도 궁금합니다.

요즘같은 저금리시대에 목표 수익률에 따라 좋은 투자일수도 있고 아닐수도 있겠네요. 다만 요즘 부동산 경기가 심상치 않은건 분명하네요.