주택청약제도 알아보기

오늘은 내집마련의 가장 기본인 주택청약통장에 대해 포스팅해보려 합니다.

 이명박 정부때 보금자리주택이라고 많이들 들어보셨을겁니다. 사실 보금자리 주택은 이전의 공공주택과 큰 차이가 없고 다만 입지가 더 양호하며 가격이 더 저렴한 공공주택이라 보면 어느정도 맞지 않을까 싶은데요.

 

우리나라 청약제도의 기본은 우선 2가지 큰 틀의 주택의 종류에서 출발합니다. 바로 국민주택과 민영주택인데요, 국민주택과 민영주택의 가장 큰 차이는 바로 면적에서 출발합니다. 국민주택은 85제곱미터(전용면적)이하가 기본조건이 됩니다. 85제곱미터는 일반적으로 우리가 알고있는 공급면적 33평과 동일하다고 생각하시면 되는데, 85제곱미터 이하라고 다 국민주택은 아니고, 국민주택기금을 지원받아 건설 되거나 한국토지공사(LH공사), SH공사 등 여러 건설관련 공사가 건설하는 아파트가 되겠습니다. 아래 그림을 보시면 좀 더 이해가 쉬우실 것 같습니다.

 

 

근데 막연히 설명만 드리니 좀 이해가 어렵죠?

예를 좀 들어보겠습니다. 최근 분양시장에 화두가 되고 있는 위례신도시 같은 경우를 살펴보겠습니다. 위례신도시는 SH공사, LH공사가 공동시행하는 대규모 택지지구입니다. 일단 시행사가 SH공사 및 LH공사라고 하니 위의 그림에 따라 국민주택이 되는데요. 이러한 대규모 택지지구 개발사업에서는 모든 계획한 토지를 바둑판처럼 잘라서 각 블록별로 계획을 세우게 됩니다. 그래서 A1, A2, A3 등으로 각각의 토지가 분할되는 것이죠. 분할된 토지는 계획에 따라 공공분양과 민간분양으로 다시 나누게 됩니다.

 

공공분양은 LH나 SH공사가 시행사가 되고, 시공할 회사를 별도로 선정해서 다시 아파트를 짓게 되는것이죠. 그래서 위례나 내곡 지구에는 LH푸르지오, LH래미안 등과 같은 특이한 이름이 생기게 되는겁니다. LH푸르지오는 시행사가 LH, 시공사가 대우건설이 되겠죠? 이름은 각 지구별로 다르게 주민들의 이해관계에 따라 탄생하게 됩니다.

 

반면 민간분양은 해당 블록을 LH, SH공사가 일반 건설사에게 토지를 매각한 다음 토지구입 건설사가 건설하게 됩니다. 그래서 위례나 미사지구 같은 대규모 택지지구 안에서도 삼성물산이 토지를 구입해서 건설한 래미안이 나올수 있고, LH가 공사발주한 것을 단순히 수주해서 삼성물산이 건설한 래미안이 나올 수 있는거죠.

 

그렇다면 같은 택지지구안의 공공주택과 민간주택은 어떤차이가 있는지 알아보면, 우선 분양가가 크게 차이가 납니다. 똑같은 건설사가 건설한 아파트 가격이 민간분양이냐 공공분양이냐에 따라 평당 가격이 크게 달라질 수 있는것이죠. 당연히 공공분양이 훨씬 저렴하게 분양됩니다. 그래서 양호한 입지의 택지지구에서는 공공분양이 민간분양에 비해 훨씬 더 경쟁이 치열합니다.

 

대신 단점도 있습니다. 공공분양의 경우 아파트평면 설계주체가 시행사인 LH, SH공사인데, 민간분양으로 직접 건설사에서 디자인 한 평면에 비해 다소 떨어진다는 평이 많고, 민간분양의 서비스 면적이 공공분양에 비해서는 후한 편입니다.

 

그렇지만.. 역시 관건은 가격이죠. 작년말 위례신도시에 공공분양으로 분양한 위례 자연앤 래미안e편한세상 분양가격은 평당 1,400만원 초반인 반면 민간분양으로 분양한 위례 래미안은 평당 1,700만원 초반으로 책정되었습니다. 위례 자연앤 래미안e편한세상 분양면적이 85제곱미터 이하고, 위례래미안은 분양면적이 85제곱미터 초과인점을 감안해도 공공분양이 확실 저렴하다는 것을 알 수 있죠. 그리고 요즘엔 작은면적의 선호현상이 뚜렸해서 투자관점에서도 나쁘지 않습니다.

 

다음으로는 공공분양과 민간분양을 청약을 위해서는 어떤 청약통장이 필요한지 알아보겠습니다.

청약통장에는 주택종합청약저축, 청약저축, 정약예금, 청약부금 이렇게 4가지 종류가 있습니다.

주택종합청약저축은 아주 간단하게 모든 주택에 청약이 가능하고, 청약저축은 모든 종류의 국민주택(공공분양)에 청약이 가능합니다. 반면 청약예금, 청약부금은 해당 납입금액에 따라 민간건설중형국민주택(85제곱미터 초과) 및 민영주택(민간분양)에 청약이 가능합니다. 자세한건 아래 표를 참고하시기 바랍니다.

 

다음은 청약예금과 청약부금 입니다.

마지막으로 청약저축입니다.

 

청약저축 및 청약부금은 청약예금으로 전환도 가능합니다. 물론 주택청약종합저축은 그럴 필요가 없어서 전환도 불가하구요.

 

 

추가로 청약저축 및 주택청약종합저축 가입자는 소득공제도 가능합니다. 무주택세대주인 경우에 한해서 월 납입금액 10만원에 소득공제가 가능하므로 꼭 챙기시기 바라며, 청약저축의 경우 직계가족에게는 명의 이전도 가능하다고 하니 청약저축이 필요없으신분은 해지전에 무주택 세대주인 가족으로 명의변경하시는 것도 좋을 것 같습니다.

 

공공분양 및 민간분양 당첨자 선정 방법은 너무 이야기가 길어질 것 같아서 다음 기회에 추가로 포스팅하도록 하겠습니다.