오늘 소개할 펀드는 상장되어 있는 부동산 펀드입니다. 바로 미래에셋맵스AP부동산공모투자회사라는 긴 이름을 갖고 있는 펀드인데요. 지난 2007년 2월에 설정된 40년 만기의 상장 폐쇄형 리츠 펀드입니다. 요즘 배당주가 뜨면서 조금씩 다시 관심을 받고 있습니다.
이 펀드는 주당 5천원에 2007년 초에 공모 후 상장을 한 펀드입니다. 펀드의 만기는 40년이고 펀드의 중도환매는 불가합니다. 대신 펀드를 환매하고 싶은 분은 상장시장에서 자유롭게 매도 할 수 있습니다.
부동산에 투자하는 리츠펀드로서 다양한 부동산을 직접보유하거나, 지분을 보유하고 있습니다. 아래는 이 펀드의 투자내역입니다. 청계천 옆에 있는 미래에셋 센터원의 비중이 76%로 가장 높고 판교 미래에셋센터, 분당 미래에셋플래이스, 브라질 오피스, 인도 주거개발 프로젝트 등에 투자하고 있습니다. 이 중에서 센터원과, 분당 미래에셋 플레이스는 직접 부동산을 취득한 형태이고, 판교 미래에셋센터, 인도주거개발, 부동산 오피스는 SPC 주식을 보유한 형태로 투자하고 있습니다.
현재 공시된 부동산의 가격입니다. 센터원의 비중이 절대적인 것을 알수 있는데 매년 평가금액이 높아지는 추세입니다.
아래는 상세 부동산 자산입니다. 센터원은 한번쯤 청계천을 지나다가 보셨을 것이라고 생각됩니다.
브라질 업무빌딩은 현재 임대율이 거의 100%라고 하는데요.
다만 헤알화의 폭락으로 인해 맵스리얼티1에도 평가손실을 안겨주고 있습니다.
분당 미래에셋 플레이스도 현재 임대율 96%대로 안정적으로 운용되고 있다고 합니다.
판교 미래에셋센터는 판교 메리어트 호텔이 들어선 곳입니다.
운용보고서에 따르면 준공한지 얼마되지 않았지만, 객실점유율이 점차 상승하고 있으며, 오피스 임대율도 현재 70%후반이나 오피스 임대차 협상이 순조로워 90%이상으로 상승할 수 있을것이라고 예상하고 있습니다.
인도 주거개발 프로젝트는 사업이 지지부진한지 운용보고서에 풋옵션 행사를 통지 했다고 나오는데요. 어떤식으로 결론날지 좀 더 지켜봐야겠습니다.
펀드의 수익률 입니다. 최근 5년 누적수익률은 32.5%이고, 연환산 5년 수익률은 5.57%, 설정 이후 연환산 수익률은 6.14%입니다. 연도별 수익률도 2009년을 제외하고는 매년 수익을 기록하고 있습니다. 그렇지만 이 수익률은 부동산 자산재평가에 따른 평가이익이 반영되어 있어서 실제 수익은 아닙니다.
투자자의 실제 수익은 이 펀드의 배당수익(연1회)와 자본차익(상장 펀드 주식의 거래가격 차이)로 나눌 수 있습니다. 이 부동산 평가가격이 현실화 되는 시점은 설정 후 40년 후인 2047년입니다. 이때 모든 펀드의 자산(부동산, 투자주식)을 매각하여 투자자에게 돌려주게 됩니다. 따라서 실제 부동산 거래가격은 매매시점에 따라 다르게 되고, 아래 누적수익률은 감정평가사의 평가결과를 반영한 가상의 수익이라는 것을 명심하셔야 합니다. 2047년 매각시점의 실제 수익은 평가 수익보다 클 수도 있고 작을수도 있습니다.
[기간별 누적 수익률]
[기간별 연환산 수익률]
[연도별 수익률]
아래는 연도별 배당금액입니다. 현재 주식의 가격이 4300원이고, 아래의 단순 배당금액을 더해보면 1,200원 정도가 되니 2007년에 5000원에 투자하신 분이 오늘 가격으로 매도한다면 재투자 등을 무시하고 단순 계산해보면 500원의 소득을 얻을 수 있는 것으로 나옵니다.
생각보다 많이 낮죠? 금융위기를 지나면서 주가가 많이 떨어지고, 배당도 예상만큼 크지 않아서 수익률이 낮은 것을 알 수 있습니다. 작년 배당금액은 200원입니다. 올해는 이것보다 조금 높은 225원 정도가 되지 않을까 예상하는데요. 실제 배당금은 12월에 최종 확정됩니다.
아래는 맵스리얼티1의 주가입니다. 최저가에 2,028원에 사신분은 현재가격이 4300원대이므로 자본 수익률이 100% 이상되고 매년 받는 배당도 8~10%대로 높았으리라 생각됩니다.
최근에 임대율이 높아지면서 금년 배당수익률이 높아질 것으로 예상되자 기관들이 많이 매수하는 모습을 볼 수 있는데요. 오늘자 주가로 계산해보면 작년과 동일하게 200원을 배당하면 배당수익률은 4.6%이고, 225원을 배당하면 5.2%정도가 됩니다.
다음은 펀드 수수료율입니다.
개인적으로 맵스리얼티의 가장 큰 불만중에 하나입니다. 아래 수수료 구조를 보시면, 선취, 후취, 환매 수수료는 이미 상장되었고 환매가 불가능하기 때문에 현재 신규 매수자에게는 적용대상이 아니며, 판매회사 보수도 회사설립후 최초 5년만 적용이 되므로 현재는 적용되지 않습니다.
결국 운용회사보수, 자산보관회사보수, 일반사무관리 보수를 합쳐서 연 1.2%가 부과되게 됩니다. 여기서 눈여겨 볼 것은 이 1.2%가 적용되는 자산인데요. 순자산 총액 + 부동산담보차입금 + 임대보증금 등 이라고 되어 있습니다. 이 말은 결국 총자산의 1.2%를 매년 수수료로 미래에셋자산운용 및 관련회사가 가져가겠다는 의미인데요.
펀드가 차입을 하거나, 자산재평가를 해서 부동산의 가치가 올라갈수록 매년 발생하는 수수료는 증가할 수 밖에 없습니다. 투자자에게는 불리한 구조가 입니다. 순자산으로 평가하고 추가 이익에 대해 어느 정도의 성과 보수를 가져가는 것은 합리적으로 보이지만, 이 펀드와 같이 차입금과 자산재평가로 증가한 자산에 대해서도 운용보수가 적용되면 자산운용사에서 차입금 증가를 통해서 추가 운용보수를 받도록 운용하는 Agency Problem이 생길 가능성도 있어 투자자들의 지속적인 관심이 필요합니다.
아래는 2013년 영업보고서 입니다. 부동산 운용을 통해 얻은 수익은 494억원이며, 펀드운용비용은 380억원이고 운용비용중에 펀드보수 102억원이 포함되어 있습니다. 따라서 영업이익은 114억원이 됩니다.
그런데 작년에 배당한 금액이 주당 200원씩 총 186억원입니다. 영업이익보다 더 많은 금액을 배당한거죠. 그럼 어떻게 배당할 수 있었을까요? 바로 자산재평가를 통해서 입니다. 부동산 등의 자산재평가 이익이 무려 268억원이나 됩니다.
미래에셋 맵스리얼티1은 금융위기 이후 급락세를 겪었다가 최근 몇년간 조금씩 회복되는 추세를 보이고 있습니다. 투자한 부동산도 점차 안정적으로 운영되고 있어 갈 수록 배당금은 증가하지 않을까 기대됩니다. 소액 투자로 센터원 빌딩 등 여러 굴지의 빌딩에 간접투자할 수 있다는 장점은 있지만, 매년 부과되는 펀드수수료가 높아서 다소 아쉽습니다. 총자산 대신 순자산에 대해 펀드수수료를 부과한다면 좀 더 투자자에게 유리한 상품이 되지 않았을까 생각됩니다.
[금융/펀드] - 가치주 펀드(1) - 한국밸류10년투자
[금융/펀드] - 블랙록 글로벌자산배분펀드 (Blackrock Global Asset Allocation Fund)
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