간만에 부동산 관련 책하나 소개하려고 합니다. 바로 "나는 부동산 싸게 사기로 했다" 라는 책인데, 증권사 애널리스트가 쓴 데이터 중심의 부동산 책입니다.



물론 데이터를 취사선택했을수도 있지만, 전반적인 관점에 동의하기 때문에 저역시 흥미롭게 책을 읽었습니다. 책의 주요내용을 간단히 써보면...


1. 부동산의 가격은 공급이 결정한다.

  - 인구감소, 경제성장 둔화 등 수요적인 측면에서의 부진은 전세계적으로도 보편화 된 현상

  - 수요감소에도 불구하고 결국 신규 공급이 줄어들면 가격은 상승한다.


2. 우리나라 부동산의 가격은 비싸지 않다.

  - 부동산 가격이 폭락했던 미국, 일본의 경우 단기간 물가상승률을 크게 초과하여 버블이 형성되지만,

    국내부동산은 물가상승률과 비슷한 추이를 유지하고 있어 버블이 형성되었다고 보기 힘들다.

  - 유럽, 홍콩, 대만 등 인구감소 및 경제성장이 둔화되고 있는 곳에서도 가격이 지속적으로 상승하고 있다.


3. 부동산 가격이 오르면 공급은 늘어나고, 공급이 늘어나면 가격은 하락한다.

   - 수도권은 2016년까지 공급이 부족하기 때문에 상승세가 유지되고,

     늘어난 공급물량으로 인해 2017년부터는 부동산 가격 조정기에 들어설 가능성이 높다.   

   - 부동산 인허가 물량은 공급에 2년 선행하며, 인허가 물량감소 시점 이후에 부동산 매입을 고려하라.



요즘 부동산 공급의 중요성에 대해 설명하고 있는 책이 많이 나오고 있는데요. 이 책의 경우 여러 타 국가의 데이터를 중심으로 논리적으로 의견을 전개해 나가고 있습니다. 물론 데이터를 목적에 맞게 취사선택했을 가능성도 있지만, 대체로 공감할 수 있는 의견도 많은 것 같습니다.


"나는 부동산 싸게 사기로 했다"  도서 정보



최근 몇달간 중국증시의 불꽃상승을 지켜보면서 많은 분들이 중국 직투에 대해 관심을 갖고 투자를 고려하고 있습니다. 그래서 오늘은 중국투자를 고려하시는 분들에게 한번쯤 권해볼만한 책을 포스팅 해보려고 합니다. 



오늘 추천드릴 책은 10년 후 미래를 약속하는 중국 내수 1등주에 투자하라는 책입니다. 하나대투증권의 조용준리서치 센터장이 쓴 책인데요~ 중국의 대표적인 내수주에 대해 풀어 놓은 책입니다. 저 개인적으로도 중국주식 직접투자에 관심이 있는데, 현재 주가 수준에서는 도저히 매수할 용기가 나지 않아 향후 일부 조정이 시작되면 조금씩 매수해 볼까 생각하고 있습니다.




중국시장은 소수의 기업이 독점력을 가지는 경우가 많으며, 기본적인 시장자체가 엄청나기 때문에 대표 내수주의 향후 성장성은 무궁무진하게 보여지는 것도 사실입니다. 특히나 중국 내수기업은 책에서 나오는 것처럼 독점력을 바탕으로 워렌버핏이 강조한 경제적 해자를 갖출 수 있는 가능성이 높은 기업입니다. 



이 책에서 설명한 주요 내수주에 대해 간단히 정리해보면 아래와 같습니다.


1. 텐센트홀딩스(인터넷미디어)

 - 메신저 1등(88%), 게임 플래폼 1등(29%)

 - 중국에서 인터넷, 이동전화, 정보통신 부가가치 서비스를 제공하는 업체, 게임플랫폼, 온라인광고서비스 제공


2. 레노버 그룹(IT)

 - 글로벌 PC 1등(18%), 중국내 스마트폰 3등

 - 레노버는 씽크패드 노트북, 데스트탑, PC 주변기기 등의 대표제품을 보유하고 있는 업체, 중국, 일본, 브라질, 독일, 러시아에서 PC 점유율 1위 기록


3. 강사부홀딩스(음식)

 - 라면 1등(56%), 음료 1등(48%), 과일쥬스 1등(27%)

 - 중국에서 인스턴트 과자, 라면, 음료수를 제조 판매하는 업체


4. 칭다오맥주(음료)

 - 중국 맥주 2등(16%)

 - 매주 상품을 제조 판매하는 업체, 칭따오 맥주라는 브랜드로 전세계에 판매 중


5. 왕왕식품(식품제조)

 - 쌀과자(1위) 제품, 어린이 우유제품에서 우수한 브랜드 가치 보유

 - 쌀크래커, 스낵식품, 음료 및 포장자재를 제조 판매하는 업체


6. 상하이포순의약(제약)

 - 의료장비, 민간 병원, 제약회사 브랜드 가치 우수

 - 중국에서 유전병 치료제, 중국 전통 의약, 진단 의약 및 의료 장비를 제조하고 기술 제공, 민간병원 사업에도 진출


7. 중국인수생명(생명보험)

 - 생명보험 1등(34.9%)

 - 생명, 사고 및 의료 보험상품과 서비스를 제공하는 회사


8. 중국인민재산보험(손해보험)

 - 손해/상해보험 1등(34.9%)

 - 광범위한 자산 및 상해보험상품을 중국전역의 다양한 고객들에게 제공하는 회사


9. BYD(전기자동차)

 - 전기자동차 1등, 2차전지 세계 5등

 - 2차 전지 산업의 대표기업으로 그 기술력을 바탕으로 전기자동차를 생산 판매하는 기업


10. 시노생물제약(제약)

 - 간질환, 심장, 뇌혈관질환 관련 의약품 분야에서 독보적인 브랜드 파워 보유

 - 중국의 전통 한방제품을 이용한 종합의약품 개발회사. 주사약, 캡슐약, 알약, 물약, 가루약 등을 생산하며, 23개의 자회사와 전국적인 약품판매 네트워크 보유


11. 하이얼전자(가전, 유통)

 - 세탁기 및 온수기 시장 중국 1등

 - 하이얼그룹 산하업체로 세탁기와 온수기를 생산하며 전자제품 종합 유통 서비스로 사업 영역을 넓히고 있는 업체


하나같이 쟁쟁한 기업이죠? 이 책이 14년 7월에 발간되었는데, 이 책 읽고 중국 내수주로 포트폴리오를 구성하신 분은 엄청난 수익을 거두시지 않았을까 예상해 봅니다. 장기적으로 중국 시장은 우상향 할 것이라고 생각하고 있기 때문에 조정이 온다면 저도 중국내수주를 한번쯤 편입해보고 싶습니다. 직접투자가 걱정되시는 분은 중국 내수주를 적극적으로 편입하는 피델리티차이나컨슈머펀드나, 에셋플러스차이나리치투게더와 같은 펀드에 투자해 보는 것도 좋은 전략일 것 같습니다.


교보문고에서 "10년 후 미래를 약속하는 중국 내수 1등주에 투자하라" 찾아보기!



존템플턴을 아시나요? 벤저민그레이엄과 더불어 또 한명의 유명한 가치투자자인 존템플턴의 가치투자전략을 소개하고자 합니다. 이 책은 시대의 바겐헌터인 존템플턴의 투자전략과 철학에 대해 간략하게 제시하고 있습니다.



존템플턴이라는 이름은 국내기사를 통해서도 종종 들을 수 있고, 예전에 인기를 끌었던 템플턴그로스펀드도 존템플턴의 투자전략을 딴 펀드였습니다. 오늘은 이 책에서 제시하고 있는 주요 전략에 대해 간단히 정리해 두고 추후에 한번씩 읽어보려고 합니다.



홍보배너링크


[존템플턴의 투자전략]


1. 다른 투자자들이 나쁜 소식에 과잉반응을 보일 때 냉정을 유지하라

2. 바겐헌터가 돼라. 심리적으로 흔들리는 투자자들이 매도하길 원할 때 매수하고, 매수하길 원할 때 매도하라

3. 가장 전망이 좋지 않은 주식이 무엇인가를 물어라

4. 비관적인 분위기가 최고조에 달했을 때 주식을 사라

5. 절약하고 저축하여 그것을 최고의 수익률로 불려라

6. 주가와 기업의 가치는 다르다는 것을 명심하라

7. 가장 매력이 없는 주식이 가장 매력적인 사냥감이다.

8. 소문에 흔들리지 마라. 주식에 대한 자신의 판단을 믿어라

9. 주식을 매입하기 전에 그 기업에 대해 철저히 연구하라

10. 모든 계란을 한바구니에 담지 마라. 분산 투자의 원칙을 지켜라

11. 저가주식 보유량을 늘리기 위해 전 세계주식을 찾아다녀라

12. 해외주식 투자를 통해 분산투자의 이점을 최대화 하여라

13. 인내심은 바겐헌터가 가져야 할 중요한 덕목이다.

14. 주식을 매도할 때는 스스로가 가장 성공적이라고 확신할 때이다.

15. 주가 수익률로 현재 주식의 가치를 평가해라

16. 과도한 부채가 있는 나라에 투자하는 것은 피하라

17. 다른사람의 충고보다는 자신의 직관에 따라 판단하라

18. 상식에 반하는 "역발상 투자 전략이야 말로 가장 높은 수익률을 가져다준다.

19. 저가 매수를 원한다면 비교 매수법을 적극 이용하라

20. 50%이상 저렴한 주식을 발견 할 때만 갈아타라

21. 게임에 앞서기 위해서는 항상 미래의 기회에 촛점을 맞춰라

22. 바겐헌터는 재무 비율을 잘 해석할 줄 알아야 한다

23. 특정 기업에 대한 가장 좋은 정보는 그 기업의 경쟁업체에게서 얻을 수 있다.

24. 독립적으로 판단하고 여론보다는 숫자 같은 정확한 데이터에 관심을 기울여라

25. 일관성을 유지하는 것이 가장 높은 수익률을 올리는 투자전략이다. 

26. 지나친 낙관론을 경계하라

27. 증시의 역사는 반복된다. 역사의 흐름을 읽어라

28. 주식투자란 기업의 일부를 사들임으로써 그 기업의 재산을 공유하는 것이다. 사고팔기를 반복하는 것은 투자가 아니다.

29. 금융시장에서 가치있는 상품을 지속적으로 찾아라

30. 경기가 장기 침체기로 들어설 때는 채권에 투자하라

31. 바겐 헌팅은 채권에도 적용된다. 좀 더 싼 채권을 찾아라

32. 하락장에서 저가 주식을 발견하는 시점까지만 채권을 보유하라



존템플턴은 늘 관심있는 주식을 메모해두고 해당 주식의 가격이 급락해서 충분한 바겐세일이 된 경우에 적극 매수했다고 합니다. 평소에 꼭 주식투자를 하지 않더라도 늘 관심있는 기업의 주가나 영업상황에 대해 관심을 가지면 좋을 것 같습니다~ 증시 역사는 늘 반복됩니다. 최근의 급등하는 주식시장이 언제 또 급락할지는 아무도 모르는 영역입니다!





농심투자법이라고 아시나요? 2001년 이후 2010년까지 연평균 50퍼센트의 수익률을 기록하여 98년 5천만원의 종잣돈이 1,000억이 넘는 투자수익을 기록한 주식농부 박영옥님의 투자법을 일컷는 말입니다.



즉 철저한 가치평가를 통해 농부의 마음으로 투자하여 농부가 매일 논에 나가 농작물을 돌보듯 기업과 소통하고 동행하며 충분한 수익을 얻는 투자방법을 말하는데, 이 분이 쓰신 "주식 투자자의 눈으로 세상을 보다" 를 읽으면서 지금까지 제 개인적 투자마인드에 대해 다시 한번 되돌아 볼 수 있는 계기가 되었습니다. 특히 마지막 챕터에 있는 "투자하기전에 반드시 해야 할 8가지 질문"이 기억에 많이 남아서 짧막하게 정리해 봅니다!




[투자하기전에 반드시 해야 할 8가지 질문]


1. 업종의 전망이 밝은가?
 - 이 업종은 향후 5년간 어떻게 될 것인가?
 - 애널리스트 리포트, 업종 뉴스, 정부사이트, 한국무역협회, 대한상공회의소, 전국경제인연합회

2. 사업모델이 심플한가?
 - 투자자 입장에서 단순한 업체
 - 사업이 어떻게 굴러가는지 알아야 기업이 앞으로 어떻게 될지 예상할 수 있음

3. 재무구조는 안정적이고 심플한가?
 - 동종업체와 비교하여 적정수준의 부채가 수년간 유지되고, 매출이 매년증가하는가?

4. 적정한 수준의 배당을 해 왔는가?

5. 성실공시를 하는가?

6. 업종내에서 경쟁력이 있는가?
 - 경쟁력은 시장점유율에서 상당부분 들어난다.
 - 경쟁업체에 대해서 함께 분석하고 비교하라

7. 경영자는 누구인가?
 - 전문경영인은 단기적 성과추구, 오너는 장기적 관점에서 투자진행
 - 언론 인터뷰를 통해 경영자를 파악

8. 그럼에도 불구하고 저평가되어 있는가?
 - 경쟁업체와 비교하여 낮은 PER를 가진 소외 기업에 대해 살펴보고 그것이 합당한지 분석하라
 - 업종자체가 소외된 경우 세상의 변화를 읽고 업종의 미래에 따라 투자하라

[위의 8가지 질문에 답하기 위해 해야할 일]


1. 몇년간의 공시 모두일기
2. 애널리스트의 보고서 읽기
3. 해당업종과 해당기업에 대한 뉴스 찾아보기
4. 주총과 기업설명회 참석
5. 주식담당자와 인간적 소통
6. 포털사이트 등 증권관련 게시판을 참고할 것
7. 차트의 흐름을 보면서 대외변수에 민감하게 반응하는지 과거에 폭등, 폭락한 적이 있다면 공시나 뉴스를 찾아볼 것



홍보배너링크


여러분은 투자하시기 전에 얼마나 고민하셔서 투자하시나요? 사실 책을 읽으면서 스스로가 얼마나 고민없이 투자해 왔는지 제 투자태도에 대해 많이 반성하게 되었습니다. 시간되시는 분은 한번 읽어보시면 좋으실 것 같습니다.


주식 투자자의 눈으로 세상을 보다 살펴보기!




올해부터는 틈틈히 시간날 때마다 금융이나 주식관련된 책을 조금씩 읽어보려고 합니다. 그래서 여러 카페나 커뮤니티 등에서 추천 도서 목록을 쭉 읽어봤었는데, 역시나 가장 기본은 벤저민그레이엄의 현명한 투자자더군요~



예전에 어렴풋이 한번 읽은적이 있는데, 그 때와 지금 분명히 같은 책을 읽었는데 책을 이해하는 깊이는 시간이 흐른만큼 좀 더 깊어진 것 같습니다. 현명한 투자자를 10년 뒤에 읽으면 다시 다르게 다가 올지도 모르겠네요~ 아무튼 벤저민 그레이엄은 워렌버핏의 스승이면서 가치투자의 선구자급에 속하시는 분인만큼 1949년에 출판된 현명한투자자 역시 오래된 책이지만 그 깊이와 안목은 역시 대단하다는 생각이 듭니다.  





나중에 궁금할때 한번 찾아보려고 제 나름대로 주요내용만 살짝 정리해 봤습니다.


- 투자자는 철저한 분석하에서 원금의 안전과 적절한 수익을 보장하는 것이고 이러한 조건을 충족하지 못하는 행위는 투기이다.

- 적극적인 투자자는 저 PER로 시작

- 가장 쉽게 파악할 수 있는 할인종목은 순운전자본(유동자산 - 유동부채)보다 낮은 가격으로 거래되는 주식

- 투자자의 포트폴리오에서 주식과 채권의 비율을 조정하는데, 기계적인 방법을 선호(ex 채권 대 주식  : 5 대 5)하는 것은 대중의 운위기나 열망에서 자신만의 중심을 잘 잡을수 있도록 해주기 때문이다

- 투자자는 유형자산 가치에 하빌적으로 거의 근사한 가격에서 거래되는 종목을 검증하는 것이 좋다

- 진정한 투자자는 좀처럼 주식을 팔지 않으며 언제든지 시장가격을 무시 할 수 있다. 주가가 매도를 정당화 할 만큼 충분히 올랐을때만 매도할 필요가 있다.

- 보유한 주식의 이유없는 주가하락에 쓸데없이 걱정하거나, 매도하는 투자자는 자신의 장점을 단점으로 대체하는 것이다.

- 투자의 모든 것은 평균보다 더 많은 돈을 버는 것이 아니라 자신의 필요를 충족하는 만큼 돈을 버는 것

- 인덱스 펀드의 비용우위는 끊임없이 이자를 불려나갈 것이다. 인덱스 펀드로 20년 이상 보유하고 매달 추가 불입을 하면 대다수의 개인투자자는 전문투자가의 수익을 확실히 능가할 것이다.(벤저민 그레이엄은 워렌버핏과 마찬가지로 인덱스펀드는 개인투자자를 위한 최선의 선택이라고 했음)

- 배당이 낮으면 미래의 기업이익도 낮아진다. 10년동안 배당이 낮을 때 보다 배당이 높을 때 이익평균 증가율이 더 높다

- 현명한 투자자는 비관주의자에게 사서 낙관주의자에게 파는 것

- 투자자산은 우량채권과 우량주식에 배분하여 투자해야하며, 채권은 25~75%사이, 주식은 25~75%사이를 유지해야 한다. 가장 간단한 방법은 주식과 채권을 5:5의 비율로 유지하고 시황의 변동으로 비율이 달라지면 다시 5:5의 비율로 자산을 복구 시키는 것






[방어적인 투자자의 포트폴리오 주식 편입 조건]


- 적정한 회사규모(매출액 1억불, 총자산 5천만불 이상)

- 충분히 건실한 재무상태(유동자산이 유동부채의 2배, 유동비율 200%)

- 최소한 과거 20년간 지속적으로 배당할 것

- 과거10년간 적자가 없을것

- 최근 3년간 평균 주당순이익이 10년전 3년간 평균 주당순이익 대비 1/3이상 성장했을 것

- 주가가 주당 순자산가치의 1.5배를 넘지 않을것(PBR 1.5 미만)

- 주가가 과거 3년 평균 주당순이익의 15배를 넘지 않을 것(PER 15 미만) : 예상 PER로 투자를 결정하는 것은 옳지않다는 생각

 -> 다만 상대적으로 높은 PER를 가진 종목은 높은 PBR을 가진 종목의 단점을 보완해주며, 이 경우에도 PER * PBR이 22.5 미만이어야 한다


[다소 완화된 투자 기준]

- 충분히 건실한 재무상태(유동자산이 유동부채의 1.5배, 유동비율 150%, 부채가 순유동자산의 1.1배 이하)

- 수익안전성 : 최근 5년 동안 적자가 없을 것

- 배당기록 : 약간의 현금배당이 있을 것

- 이익증가 : 전년이익이 3년전 이익보다 많을 것

- 주가 : 순유형자산의 120%보다 작을 것



[주식비중에 대한 원칙]


- 지나치지 않게 적절히 분산투자를 해야한다.(최소 10개, 최대 30개)

- 선택된 종목은 대형회사로 전망이 밝고 보수적으로 자금운용을 해야한다.

- 회사는 오랫동안 배당금을 지급하는 회사를 선택한다.

- 투자자는 과거 약 7년간의 평균이익을 고려해서 매수가격에 제한을 두어야한다.

 매수가격이 7년간 평균이익의 25배, 지난 1년간 이익의 20배를 넘어서는 안된다.



과연 저 원칙에 맞는 회사가 얼마나 되겠냐 싶지만 주식 선택시에 참고할 수 있는 좋은 지침인 것은 분명합니다. 현명한 투자자를 직접 한번 읽어보시면 방대한 기록과 깊은 통찰에 많은 도움을 얻으실 수 있을 것 입니다. 주식투자나 기타 투자를 처음 고려하는 사회 초년생들에게 한번 구입해서 읽어보시는 것을 적극 추천드립니다.



교보문고에서 벤저민 그레이엄 현명한 투자자 찾아보기



+ Recent posts