가계부채 및 주택담보대출 심사 강화 방안 발표(여신심사 선진화 가이드라인)

오늘 금융위에서 그 동안 소문만 무성하던 가계부채 관리방안, 즉 주택담보대출 심사 강화방안을 발표 했습니다. 작년말부터 주택시장이 분양시장을 중심으로 달아오르면서 가계부채의 증가가 여러모로 문제가 되었왔는데, 드디어 정부에서 가이드라인을 수립한 것 같습니다.

먼저 금융위원회에서 오늘 보도한 자료에 따르면 최근 분양시장을 중심으로 아래와 같이 집단대출의 규모가 전년대비 약 3조가 증가하는 등 부채가 점점 증가하는 추세를 보이고 있습니다. 특히 가계부채 증가율을 살펴보면 `12년 약 3%였던 주택담보대출 증가율이 15년에는 약 10%까지 증가했습니다. 다행히 가계부채 구조는 비거치식, 분할상환, 고정금리 상품이 증가하면서 점점 개선되는 모습을 보이고 있습니다.

[가계부채 현황]

다음은 오늘 발표의 핵심이었던 주택담보대출의 심사강화 부분입니다. 여신심사 선진화 가이드라인이란 다소 난해한 표현이지만, 본질은 주택담보대출을 강화하여 가계부채의 건실화를 도모하겠다는 취지로 보입니다.

간단하게 살펴보면 먼저 소득증빙자료 객관화 입니다. 대출시 차주의 원천징수영수증 등 객관성이 높은 증빙소득 등을 우선 활용하여 소득을 파악하고, 증빙소득으로 확인이 어려운 경우, 인정소득이나 신고소득을 활용하여 소득을 추정하되, 최저생계비 활용은 제한하겠다는 내용입니다. 즉 소득증빙을 강화하겠다는 의미로 보여집니다.

[주택담보대출 소득증빙 방법]

두번째로는 만기일시상환 대신 비거치식 분할상환을 유도합니다. 만기 도래시 가격이 상승한 주택을 처분하여 원금을 일시에 갚는 관행 대신 처음부터 조금씩 원리금을 갚아 나가도록 함으로써 만기시 한꺼번에 갚아야 하는 과도한 상환부담을 미연에 방지하겠다는 취지로 보입니다. 신규 주택담보대출로 아래 조건에 해당되면 원칙적으로 비거치식 분할상환 대출을 받아야한다고 합니다.

[주택담보대출 비거치식 분할상환 신규대출 대상]

다만 아래와 같이 집단대출을 비롯하여 불가피한 경우에는 거치식 만기일시상환을 선택할 수도 있다고 합니다.

[주택담보대출 거치식 만기일시상환 대출 대상]

또한 변동금리 담보대출의 경우 향후 금리상승가능성을 감안한 상승가능금리(stress rate)를 적용하여 대출한도를 산정하며, 상승가능금리를 감안하여 DTI를 산정하고 DTI가 80%를 초과하는 경우에는 고정금리 대출로 유도하거나 80%이하로 대출규모를 축소한다고 합니다.

"상승가능금리는 최근 5년간 신규취급 가계대출 가중평균금리(한은) 최고치에서 매년 11월 공시된 가중평균금리를 차감하여 은행연합회가 은행과 협의하여 제시"('15.12월 현재 기준, 2.7%)

마지막으로 차주의 총 부채상환능력(DSR)을 평가하는 시스템을 도입한다고 합니다. 기존에는 이자상환액만 감안하여 DTI 한도를 책정했었는데, 이제는 이자 뿐만아니라 원금의 상환능력도 함께 고려하여 부채상환능력을 평가합니다.

[DTI와 DSR 비교]

이번 여신심사 선진화 가이드라인은 수도권은 `16년 2월, 비 수도권은 `16년 5월부터 시행한다고 합니다. 이번 조치가 주택시장에 어떻게 영향을 미칠지 관심을 갖고 지켜보면 좋을 것 같습니다.